缦云one，真慢了

通州曾作为外地房企入京打造高端住宅的试验区域，但自限墅政策出台及泰禾等激进房企爆雷后，该区域的高端新盘市场进入了漫长的空窗期。直到2024年5月，缦云one才打破这一局面。

次月初，即开盘满月之际，缦云one迅速公布了一项令人瞩目的成绩：首开热销25亿。

当年项目宣传海报

依据这一数据，缦云one在当时被视为现象级产品。有业内专家总结：项目开盘当月，北京豪宅市场成交量同比下滑超过七成，而缦云one却走出了独立的增长轨迹。

翻查历史记录，缦云one的首开业绩存在较大水分。2024年全年，实际网签量为113套，总销售额约18.1亿元，较宣传的25亿缩水了38%。

不过，在2024年的市场环境中，缦云one的表现仍属亮眼。而且，它是当年通州售价最高的项目，网签均价达69868元/㎡，凭借一己之力将通州项目的价格预期提升了近1万元/㎡。

缦云one所在的北京通州区永顺镇地块，是二十多年前合生与兄弟公司珠江在通州布局的关键棋子，整体开发面积超过100万㎡。按开盘时的销售速度，这一项目足以支撑十年销售周期。

但二期开盘后，缦云one的销售势头明显放缓。

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2025年12月29日及2026年3月21日，缦云one分两次取得二期预售证（备案名：缦云福苑（二期）），共推出239套房源，总销售面积约5.5万㎡，但截至目前仅网签17套，网签面积3625.17㎡，去化率仅为6.59%。

图源：北京住建委

图源：北京住建委

与销售成绩同步下滑的，还有不断走低的价格：

2024年，项目销售均价69868元/㎡，网签113套，月均14.1套；2025年，项目销售均价66500元/㎡，网签96套，月均8套；2026年1-9月，项目销售均价61254元/㎡，网签44套，月均4.9套；

7、8、9三个月，缦云one仅网签13套。并且，其成交价格一度跌破6万元/㎡。

数据

近期，项目甚至挂出了一口价特惠房源，一套211㎡户型，一口价1268万，折合单价约6万元/㎡。

缦云one开盘时，总价1500万起。两年后，起步总价降至1200万，缩水20%。

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与价格同步缩水的，还有缦云one的产权剩余期限。

1999年，珠江投资在通州注册了北京顺开房地产开发有限公司。当时，碧桂园刚进入广州市场，郁亮还在辅助万科总经理姚牧民。但合生系已在北京深度布局。

珠江投资是朱孟依家族在上市平台合生创展之外的另一个关键棋子，两家公司曾分工明确：珠江投资负责土地一级开发，攻克拿地难度较高的地块，然后“转售”给合生创展，后者将其转化为漂亮的上市公司业绩。

北京顺开房地产正是珠江投资在通州专门负责土地整理和拿地的平台。2001年，通州永顺板块的5宗连片大型用地被北京顺开房地产收入囊中，地块总建筑面积约270万㎡，其中永顺东里片区可开发体量超100万㎡，如今的缦云one便是其中一部分。

但缦云one的故事推迟了20多年才上演。据称，期间涉及拆迁协议和规划变更，包括6081地块上永顺中心小学的搬迁问题，一拖就是20多年，与朝阳霄云路项目一样，成为合生系旗下开发周期最长的“双子”。

在此期间，北京顺开房地产的负责人多次变更，股权也从朱氏家族的珠江投资、合生创展持股，演变为引入渤海国际信托等基金平台入股的多股东企业。

随着企业和市场的变化，项目的产品逻辑也发生了转变。按最初规划，它是一个容积率高达2.8的改善型项目，但由于合生近年将主力产品和资源集中到“缦系”下，该项目最终转向高端，以“缦云”豪装大平层豪宅的定位入市。项目产品平均面积超过200平米。

随着合生旗下标杆项目霄云路8号以“缦云系”重新亮相，惊艳北京豪宅市场，通州的缦云one也从中受益。据项目公开数据，2024年上半年首开，认购完成率101%、回款完成率149%。2024年上半年，合生缦系产品合计贡献销售业绩61.63亿元，占集团总销售业绩约70%。而缦云one在集团缦系产品中的销售贡献占比又超过30%。

不过，随着北京豪宅产品的整体进化，特别是通州区域运河玖院等竞争对手的出现，缦云one的去化曲线和价格逻辑正经历一次明显的“降级”。

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销售速度放缓后，缦云one向渠道倾斜了更多资源。据中介朋友圈信息，项目在2024年给到的渠道佣金点位在3%-4%之间，今年9月双节期间，则直接给出了渠道点位跳涨，最高至4.5%的销售政策。

这意味着，中介渠道每卖出一套房子，就可获得高达40万至100万不等的巨额佣金。

图源：网络

但在缦云one开出高额佣金的同时，2026年9月21日，项目主体公司北京顺开房地产再次被列为限制高消费企业。今年6月以来，该公司已三次被限制高消费，四次被列为被执行人。

图源：天眼查

自缦云one销售速度开始放缓的2025年下半年起，北京顺开房地产还开始拖欠税金。根据天眼查信息，近15个月以来，该公司发生19项税金欠缴，合计约9057万元。

图源：天眼查

图源：天眼查

从曾经的“现金牛”到如今的大力度促销，缦云one的处境折射出合生系在高端住宅赛道上的进退两难。

一方面，缦系品牌溢价依然存在，但高端市场在政策推动下产品迭代加速，合生系的大盘长销策略陷入被动。另一方面，高佣金策略虽能在短期内刺激渠道带客，但并未从根本上解决项目去化周期拉长的问题，反而进一步压缩了利润空间。

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本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。